Техническое обслуживание зданий и сооружений

Основной задачей эксплуатирующей компании являются обеспечение сохранности, надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.).

Программа технической эксплуатации
Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации.
На его основе управляющая/эксплуатирующая компания планирует и руководит деятельностью по технической эксплуатации, контролирует расходование средств. Разработка программы технической эксплуатации осуществляется в 5 этапов, представленных ниже.

1 этап. Техническое обследование (этап паспортизации) объекта недвижимости, в ходе которого составляется перечень эксплуатируемых элементов и систем строительных конструкций и инженерной инфраструктуры, выявляются технические характеристики этих элементов и систем, оценивается их техническое состояние.

2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта: группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования.

3 этап. Оценка возможностей по эксплуатации: определение существующих возможностей, оценка примерного объема работ и времени, необходимого для выполнения каждого вида работ.

4 этап. Определение потребностей в персонале и оборудовании, необходимых для выполнения работ.

5 этап. Принятие решения о том, кто будет выполнять работы.
Первоначальная инвентаризация имущества должна производиться на каждом принятом в управление объекте недвижимости. После приемки объекта в управление необходимо определить, какие именно виды оборудования и материалы необходимо иметь на объекте.

Работы по технической эксплуатации подразделяются на:
- техническое обслуживание;
- текущий и капитальный ремонт;
- санитарное содержание объектов недвижимости, их элементов и систем.
При составлении перечней работ и периодичности их выполнения необходимо руководствоваться данными проведенного технического обследования (паспортизации) объекта, строительными чертежами с обозначениями последних изменений, инструкциями по эксплуатации имеющегося на объекте оборудования, действующими нормативно-техническими документами уполномоченных государственных органов (Госстроя России, Госэнергонадзора, Санэпиднадзора, Минтопэнерго, Госгортехнадзора и т. п.), требованиями правил техники безопасности.

При разработке программы эксплуатации объекта компания должна определить и согласовать с собственником перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в соответствии с выбранным уровнем эксплуатации.

Первый уровень. Работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное функционирование объекта. Предусматриваются минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания.

Второй уровень (базовый уровень эксплуатации). Работы, отвечающие нормативным требованиям в соответствий с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100% объем, качество и необходимая периодичность работ.

Третий уровень. Предполагает не только выполнение обязательных нормативных работ, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания людей на объекте. Данный уровень эксплуатации может быть ориентирован на здания и сооружения высших классов (классы А» и «В» для офисных зданий, со временные торговые объекты).
Невыполнение работ, связанных с комфортностью пребывания, увеличением нормативных сроков межремонтного периода, возможно при снижении финансирования только до первого уровня эксплуатации.

Выполнение работ по технической эксплуатации осуществляется четырьмя группами персонала:
Первая группа. Сотрудники и рабочие широкого профиля, не имеющие специальной подготовки и профессиональной специализации, которым поручается выполнение текущих работ, а также устранение мелких неполадок.

Вторая группа. Сотрудники, имеющие специальную подготовку и профессиональную специализацию на выполнение одного вида работ, потребность в выполнении которых возникает время от времени (столярные работы, работы по озеленению).

Третья группа. Специалисты по электротехническим, газовым и т. п. работам, имеющие соответствующую квалификацию и допуск к работам.

Четвертая группа. Фирмы, специализирующиеся на предоставлении определенного вида услуг, имеющие лицензию на обслуживание специального оборудования (лифтов, холодильных установок и т. д.).

На каждом объекте недвижимости должно быть назначено лицо, ответственное за его техническую эксплуатацию. Как правило, это главный инженер объекта.

Для выполнения работ, связанных с содержанием в надлежащем состоянии строительных конструкций, систем энергоснабжения и санитарно-технического оборудования, в штате управляющей/эксплуатирующей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников, численность которых определяется размерами и спецификой объекта, состоянием и сложностью строительных конструкций, инженерных систем и элементов.

Документация по эксплуатации
В процессе технической эксплуатации управляющая/эксплуатирующая компания должна использовать стандартные формы документов. Эти формы могут значительно облегчить работу по определению того, какие работы следует выполнять прежде всего. Стандартные формы ведения документации должны постоянно обновляться, анализироваться и корректироваться:
- нормативно-правовые документы по технической эксплуатации объекта, строительные нормы и правила;
- справочные материалы о требованиях по эксплуатации зданий и их инженерных систем;
- инструкции фирм-производителей;
- руководства по технической эксплуатации различных систем;
- технические словари.

При заключении договора и передаче объекта собственник передает управляющей/эксплуатирующей компании проектную и производственно-техническую документацию, состав которой зависит от функционального назначения объекта недвижимости и целей управления. Дополнительно отметим, что по каждой единице или системе оборудования в документах должны содержаться сведения:
- серийный номер и номер модели;
- внутренний инвентарный номер;
- дата установки;
- описание произведенного ремонта; 
- страховая стоимость;
- руководства и инструкции фирмы-производителя; 
- гарантийный талон;
- план профилактического ремонта; 
- перечень запасных частей;
- спецификации по инструкции и ремонту.

Все основные технические и технико-экономические данные об объекте сосредоточены в трех документах:
- техническом паспорте на объект;
- паспорте технического обследования объекта недвижимости;
- техническом журнале по эксплуатации здания.

К техническому паспорту должны быть приложены:
- копии рабочих чертежей или обмерные чертежи планов, разрезов, фасадов здания с внесенными в них отступлениями от проекта;
- перечень предусмотренных проектом или экспертизой требований по обеспечению нормальной эксплуатации здания или сооружения.

В паспорт технического обследования заносятся:
- общие сведения об объекте недвижимости (назначение объекта, тип, группа капитальности, степень огнестойкости, конструктивная схема, наличие элементов благоустройства);
- характеристика основных строительных элементов здания (фундаментов, стен, перекрытий, проемов, потолков, полов, внутренней отделки и т. д.);
- характеристика инженерных систем здания (отопление, горячее водоснабжение, водопровод и канализация, электротехнические устройства, система вентиляции и кондиционирования, лифтовое хозяйство, система пожаротушения);
- описание элементов отделки помещений (материал, тип, площадь отделки стен, потолков, полов, оконных и дверных проемов, кровли и т. д.);
- расчет физического износа здания;
- информация о наличии технической документации по зданию.

Заполненный паспорт технического обследования является документом для служебного пользования.
Технический журнал по эксплуатации объекта отражает состояние этого объекта. В него заносятся:
- данные о результатах систематических наблюдений за зданием и его конструктивными элементами;
- заключения по результатам инструментальных наблюдений за осадками и другими деформациями конструктивных элементов;
- основные заключения по результатам периодических технических осмотров объекта;
- сведения о фактах нарушений правил технической эксплуатации объекта и мерах по пресечению таких нарушений;
- данные о проведенных капитальных ремонтах (сроки, характер ремонта, объем и место производства работ);
- сведения о проведенных реконструкциях (сроки, характер).

Все эти сведения отражают историю эксплуатации объекта, его техническое состояние на каждый период времени и используются при планировании ремонта и при составлении дефектных ведомостей.
Дополнительно к этим документам целесообразно иметь Руководство по эксплуатации объекта. В нем описываются все виды деятельности, связанные с обслуживанием и эксплуатацией, изложены все требования и разъяснения того, кто должен отвечать за выполнение этих требований.
Любой сотрудник, работающий на объекте, должен иметь возможность пользоваться данным Руководством. Некоторые разделы его могут быть размножены и переданы в личное пользование исполнителям работ.
Руководство необходимо составлять с учетом особенностей конкретного здания и персонала. С точки зрения структуры его следует построить в соответствии с видами работ, выполняемых на объекте.

Остается добавить, что особых различий в технической в эксплуатации бизнес-центров и торговых комплексов нет. Существуют некоторые особенности, продиктованные наличием специального оборудования. Например, обслуживание эскалаторов в торговых комплексах или дополнительных энергоустановок. Кроме того, продолжительность ежедневной работы торгового комплекса может быть заметно больше продолжительности функционирования бизнес-центра. В связи с этим общий штат технических специалистов на торговом объекте может быть больше