Управлять объектами недвижимости "по правилам"

20-08-2010

Управлять объектами недвижимости "по правилам"

Введение

     Институт управления, в том числе и объектами недвижимости, присутствует в любой стране, регионе, населенном пункте, и даже в каждом конкретном домохозяйстве, вне зависимости от социально-экономического устройства страны, поскольку является универсальным механизмом организации человеческой цивилизации. Если вспомнить историю нашей страны, то можно найти массу примеров решения задач управления различными процессами. Вполне естественно, что уместен вопрос в том, насколько это управление было или является эффективным с точки зрения собственников объектов управления.

     "Физический" смысл управления недвижимостью можно представить следующей логической последовательностью определений:

* управление любым процессом служит достижению определенной цели;
* целью управления в бизнесе является получение доходов;
* целью управления недвижимостью является получение доходов собственниками объектов недвижимости;
* собственники недвижимости могут получать доходы самостоятельно, либо с помощью управляющих.

     В настоящее время под термином "управление недвижимостью", как правило, понимают коммерческую деятельность внешних по отношению к собственникам физических и (или) юридических лиц, направленную на получение доходов от объектов недвижимости для их собственников.

     Как правило, управление недвижимостью является сложной комплексной задачей, у которой есть некоторый набор приемлемых для собственника решений, среди которых одно - наиболее эффективное.

     Квалификация управляющих недвижимостью определяется умением достигать решений, наиболее близких к эффективному для собственника решению. Для этого они должны использовать методы оптимизации своей деятельности в условиях постоянно изменяющейся внешней среды.
Вполне очевидно, что для достижения цели наиболее эффективного управления объектом недвижимости необходимо знание не только общих законов развития рынка, но и реальных особенностей развития локального рынка недвижимости, на котором расположен объект управления.

     В настоящее время управление недвижимостью является одним из наиболее динамично развивающихся видов предпринимательской деятельности на рынке. Профессиональные его участники этого рынка интенсивно используют накопленный в мире опыт подобной деятельности с учетом существующих на отечественном рынке "правил игры" для достижения стратегической цели управления - наиболее эффективного использования объектов недвижимости в интересах значительно возросшего за последние два десятилетия числа собственников.

Основные понятия

     Управление недвижимостью - это осуществление комплекса мероприятий по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей, чаще всего - арендаторов, определение условий сдачи площадей в аренду, сбора арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования объектов недвижимости в интересах их собственников.

Управление недвижимостью включает:

* систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
* оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
* управление объектами недвижимости в интересах собственника.

     Объектами управления выступают как отдельные объекты недвижимости, так и системы объектов различных форм собственности - жилой фонд, в том числе и товарищества собственников жилья, комплексы коммерческой недвижимости, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

* правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;
* экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
* техническом - содержание объекта недвижимости, в соответствии с его функциональным назначением.

     Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах  собственника.

Управление может быть внутренним и внешним:

     Внутреннее управление - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

     Внешнее управление - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленная на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

     Управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

     Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только ее собственником и пользователем, как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло и пр. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект управления (то есть объект недвижимости или комплекс объектов недвижимости).

     "Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью", принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

     Справка: Стандарты управления недвижимостью на Западе существуют и используются давно: Facility Management, Property Management, Building Management, Asset Management.
Facility Management - это управление инфраструктурой организации. Главными задачами Facility Management являются инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение комфортом. Функции Facility Management многообразны - от организации уборки помещений и закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ и управления службами охраны.

     Если управляющая компания начинает заниматься отношениями с арендаторами, ведением договоров с клиентами собственника помещения, юридическими тонкостями, распоряжаться активами компании, бухгалтерской отчетностью по управляющему проекту, то это уже называется доверительным управлением Property Management.

     В данном случае уместно говорить не об эксплуатации и обслуживании недвижимости, а об управлении активами - кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т.д. Это и есть поле деятельности Property Management. Основным его отличием от Facility Management является то, что для последнего не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, оказывает услуги по обслуживанию зданий, но спектр ее услуг значительно шире, чем предоставляет узкоспециализированная компания по Facility Management.
Property Management - помимо технической эксплуатации объекта включает осуществление административно-правового управления - реализацию площадей объекта, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота по объекту плюс управление объектом как портфелем активов и повышение ставки капитализации.

     Building Management от Facility Management отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания: управление проектированием объекта, управление возведением, строительством, утилизацией и сносом. Основные виды деятельности, такие, как управление потреблением и эксплуатацией, перекликаются с Facility Management.

     Building Management (Управление строительством) - участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий проектирования, выбору инженерных систем, разработке системы технической эксплуатации объекта, технической предэксплуатации.
Asset Management - в России эта услуга пока не востребована в силу определенного развития экономики. А на Западе это довольно распространенная услуга, которая обозначает управление финансовым потоками собственника недвижимости. То есть доходы от недвижимости получает на свой счет управляющий этим проектом и в дальнейшем он может распоряжаться финансовыми потоками за собственника - строить дополнительный объект, инвестировать средства в другие экономические секторы, вкладывать деньги в сырьевой бизнес и т.д. На Западе довольно распространенным явлением считается управление целыми улицами, принадлежащими одному собственнику. Управляющий, в этом случае занимаясь распределением финансовых потоков, решает, какие здания здесь стоит снести, какие оставить, каких арендаторов привести, какие недостаточно элитны для этой улицы. Он единоличный распорядитель всего актива собственника, в том числе всего финансового актива.